时间：2024-11-28 浏览量：
税费5万变40万，买房人傻眼了后台有位朋友小A，前几天跟我分享了自己的经历。
今年10月，小A看上了位于北京南四环的一套价值520万元的二手房，并很快和房主、中介达成了购买意向。
当时，中介预估了房屋所产生的相关税费，算下来最多也用不了5万块。小A觉得这套房税费较低，在自己的预算承受范围内，于是放心的签了合同。
交易过程一直很顺利，但过户当天出了问。双方与中介一同到房产交易大厅核定税款，税务核算出的交易税款竟然达到了40多万元，远远高于当时估算的5万元。小A傻了眼。
这是因为，当时中介和房主预估税款时，是按照房屋“满五唯一”的条件来计算，但房主忘记了自己老婆在本市还有另一套房，因此就不符合“满五唯一”。
如果是满五唯一，个税全免；满五不唯一，则按照该房屋上次交易的原值与本次交易差值的20%征收个税，二者有着天壤之别。
小A无力负担，提出协商解约，但房主坚决不同意，二人诉诸法院，结果小A被判败诉。接下来，小A不仅要履行原合同，还要承担40多万元的税费。
二手房个税，为啥由买房人承担？看到这，大家可能会有疑问，这一大笔税款，凭啥由小A出？
首先，双方在补充协议中明确了以下两条：
1、出卖人（房主）净得房款价为520万元；
2、房屋交易产生的相关税费由买受人（小A）承担。
写在合同里的条款，具有明确的法律效力。既然小A当时签了合同，即使税费再贵，他也得咬着牙承担。这是一条要命的补充条款。
在二手房的交易中会产生一系列税费，必不可少的就是契税和个人所得税。法律上对于这两种税的缴纳主体有明确规定，前者由买房人承担，后者由卖房人承担。
但有过二手房交易的朋友都知道，房主挂出的价格都是“到手价”。这套房子我挂520万，合同写的净得房款也是520万，我拿到手的钱就一定是520万。
因此在实际的交易中，基于房款“到手价”原则，个税一般也由买房人承担，这是目前一个不成文的规定。实际上，目前法律并未禁止交易双方对于税费的承担进行重新的约定，由买方承担所有税费的做法，虽不太合理，但是合法。
防坑第一步：准确预估小A的遭遇告诉我们，作为买房人，在签订合同签，必须要明确自己要缴纳哪些税费、税费金额是多少。
对于买房人而言，全揽税费的做法是市场潜规则，我们只能接受；但我们不能接受的，是实际税费与估算税费相差太大所导致的购房成本激增。
在实际的二手房交易中，由于买卖双方的信息不对称，中介报给我们的税费，很可能存在较大误差。比如小A的案例，税费误差竟然达到了40万元。
还有个别情况，房主或中介为了尽快促成交易，存心虚报、少报税款引你签合同，最后坑你一笔。
所以，对于我们买房人而言，一定要在交易前明确房子的情况，是否满五唯一，明确自己该交哪些税，并作出税费预估，这是防坑第一步。
现在网上有很多房屋税款计算器，小伙伴们可以很方便的计算税费。小金建议用链家官网的计算器来算，它可以精确到你所在的城市，从结果来看也基本符合实际情况。
这里顺便说一下，其实我们并不需要详细的算出税费结果，甚至不需要知道所涉及的所有费用，一般来说，满五的普通住宅，只需要知道个税、契税是多少就可以了。
防坑第二步：协议约束就算我们提前算好了税款，到实际交易时，也没准因为房屋真实情况或者其他原因，导致实际税款的差异。
为了进一步保障我们买房人的合理权益，我们可以从合同条款上下手，进行条件约束。
首先，要在购房合同中写明房屋现状情况及房主信息，这包括：
1、房屋获取的时间（获得房产证的时间）或者契税发票的开具时间，明确房屋两次出售的相隔时间；
2、房屋的原值金额，可以契税发票为准；
3、房主、配偶以及未年子女情况，家庭名下是否有其他住房。这是减免税款的重要依据。
万一房主提供了虚假的信息，怎么办？为了防止这种情况，我们要继续补充以下内容：
买受人（买方）基于上述信息而同意承担相应税费，若缴税时房屋状况不符合上述约定而导致产生的多余税费，由房主承担，并直接向税务机关按时、足额缴纳。
当然，如果所涉及税款数额较大，也可以由双方共同承担，但依然需要以协议的方式做书面明确。
最后，小金提醒大家，在二手房交易中，千万不要轻信口头承诺。
买房人、房主、中介之间是纯粹的买卖关系，大家交易前谁都不认识谁，交易后一拍两散，中间没有时间了解对方的道德品行。一套房子动辄上百万，一切都要以合同为准。
一万句“没问题”，不如白纸黑字的一行话。
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